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上海市房地产业现状及其发展趋势探讨
- 时间：2004-08-03 10:36 AM 来源：沪江电子商务网 作者：李晓楠 阅读： 次
改革开放以来，上海房地产业随着市场要素的完善，伴随着开发和中介企业的崛起，已初步形成了产业体系，2001年占全市GDP的比重已达到6.2％。“九·五”期间，新建商品房销售量连续三年突破1000万平方米，2001年全年商品房销售面积约为1700万平方米，存量房销售面积约为1500万平方米，全年房地产业增加值为308.58亿元，为上海经济发展作出了重大贡献。分析本市房地产业的现状，可以发现，整个上海房地产业正在经历一次深刻而巨大的转型；旧区改造与一城九镇开发相结合；同时盘活国有存量房产也是当前房地产业现状的一个重要部分。
一、上海房地产业转型在即
上海市委、市政府提出，要把上海建设成为适宜国内外人士发展创业和生活居住的国际化大都市，并把房地产业列为六大支柱产业之一。上海的城市目标定位和产业目标定位，都客观上要求房地产业的发展更上一层楼。综合考察2000年以来的房地产业总体发展状况以及上海市房地产业的现状，可以看到上海房地产业中各个方面都在发生转型。
1、政府管理在转型。
在房地产开发运作程序上，上海相比其他城市来讲要更规范、更有效率。
首先，在审批上，各种环节、图章明显减少，举个例子：长宁区是第一个实行行政审批改革试点的区，房地产项目的审批环节从69个减少到20个，要盖的章从157个减少到40个，原来355个审批工作日下降到100个工作日，开发商从以前到处求佛烧香到现在“一门式”服务，一个机构帮你办完，开发成本相对来说明显减少。
其次，在政策上，各项政策配套出台，有力地推动了行业发展。上海的二三级市场联动，内外销商品房并轨、土地公开招标拍卖、购房退税、交易费最低、蓝印户口等等，这些以促进消费、扩大需求为基点的政策，极大地从整体性上培育了市场群体总量，得到了开发企业的欢迎。
第三，在引导上，面向市民，保持市场持续健康稳健发展。上海房地产业连续三年销售面积超过竣工面积，这个成绩的取得，政府的引导作用功不可没。目前市住宅发展局提出要保持住宅建设发展的良好势头，创“四高”优秀小区要有新发展，在推进“四新”成果的集成应用时扩大“平改坡”综合改造试点项目，基本建成杨浦区“凤城新村”的两万户新风貌。
2、市场结构在转型。
从2001年数据看，上海整个市场规模是北京加广州的总和，是深圳的三倍多，超过了整个欧洲。目前，这个庞大市场的结构正在转型。
第一、存量与增量。上海2001年存量房交易过户面积1422万平方米，比上年增加82.7%，其中存量住房成交面积1032万平方米，占72.6%。存量房交易的大量增长直接刺激增量房需求升温。目前，上海存量房和增量房交易量已将十分接近，今年或明年会达到1:1的态势。这对开发商来说是个好的趋势，同时也说明整个市场结构在继续改善。
第二、房地产产品结构。近三年，上海住宅的整体品质发生了十分明显的提升，“高起点规划、高水平设计、高质量管理、高标准服务”正在成为开发商在开发建设过程中的自觉要求。现在的上海房地产产品结构中，住宅占了约90%的比重，今后这个比例会发生变化。按照国际化大都市的定位，比照国际经验，住宅比重占70%-80%是比较合理的。在解决了居住问题之后，其他房地产产品如写字楼、商铺、酒店、娱乐等需求会进一步显现。
第三、消费人群。上海市场发展的主导需求是本地购买力，1320万的常驻人口加上320万的暂住人口，构成了庞大的基础消费人群。随着本地消费人群收入的增加（年均增长6%）和住房货币化政策的推行，住房改善性消费将显著增加。加之住房公积金贷款和商业性贷款的稳定供应及利息下调，市场需求会进一步激活，买得起房的人会明显增多。内外销并轨和蓝印户口政策就吸引了不低于10%的外来消费人群。从现状看，约有30万台湾人在上海生活居住，去年浙江温州人也掀起了一股“温州购房热”。尽管
3、开发企业在转型。
上海市房地产开发企业数量、规模、房屋销售面积的变化说明上海开发企业的规模集中度差，同时也表明部分企业正在急剧扩张中。在白热化的市场竞争中，市场要素资源会重新整合，企业会两极分化，未来的业界格局同样验证20/80定律，即以规模开发住宅产品为主业的20%开发企业占有80%的市场，80%的开发企业通过准确的目标市场定位和高度专业化的操作以特性化的产品占领20%的细分市场。良币在市场中会驱逐劣币，规范经营、实力强大、专业运作的开发企业会实现可持续发展，整体住房品质会得到切实提升，行业资源将更充分地优化组合。
综合来看，无论是在市场发育、政策服务、制度创新，还是在产品力提升方面，上海房地产业都正在发生巨大而深刻的转型，都已走在了全国主要大中城市的前列。转型中的上海房地产所展现的趋势和出现的问题，都可以为中国房地产行业提供借鉴。
二、上海旧区改造和“一城九镇”的联动开发
旧区改造和城市化发展是当今我国特大型城市发展中普遍面临的两大突出问题。根据上海市国民经济和社会发展“十五”计划，以及市委七届六次全会提出的“中心城区体现繁荣繁华，郊区体现实力水平”的要求，“十五”期间上海市将在加快中心城区新一轮旧区改造同时，实施以“一城九镇”开发为重点的城市化战略。将中心城旧区改造和“一城九镇”开发相结合，实施积极的“搭桥”政策，对于加快新一轮旧区改造和促进郊区的城市化发展具有重要的意义。
“一城九镇”，泛指松江新城、嘉定安亭镇、青浦朱家角镇、闵行浦江镇、浦东高桥镇、奉贤奉城镇、金山枫泾镇、宝山罗店镇、崇明堡镇、芦潮海港新城镇等“十五”期间被市府列入重点开发的新城和中心镇。“搭桥”，则指通过制定政策、建立机制，引导房地产开发企业将中心城区旧区改造和“一城九镇”房地产开发经营相结合，在优势互补的基础上，实现联动开发的一系列政策措施的统称。
1、上海旧区改造的现状与问题。
九十年代初，随着上海经济的腾飞、房地产业的振兴和大规模城市基础设施的建设，旧区改造进入了一个全新的发展时期。1991年，中共上海市第六届党代会提出，至本世纪末完成中心城区365万平方米危棚简屋改造，更将上海旧区改造推向了一个新的高潮。据市房地局统计，1990年至2000年，上海市共拆除各类旧房建筑面积约3300余万平方米，其中居住房屋建筑面积2800余万平方米，运迁居民65万户。大规模的旧区改造不仅使城市面貌焕然一新，更使上海市民的住房条件大大改善。据统计，1991年市区人均居住面积仅为
十年旧区改造，成绩喜人。但由于大规模、长时间、超强度的投入，旧区改造中不可避免地存在一些问题，主要有以下几个方面：
一是改造成本日益攀高。经过十年改造，中心城区范围内密度较低的危旧房大多得到了改造，剩下的地块大多属于难啃的“骨头”。据有关资料，“八五”期间，上海市旧区改造每平方米土地动迁成本约5000元左右；“九五”期间，上升至7000元；目前，已达8000元左右。静安、黄浦、卢湾、徐汇等区甚至高达10000万元以上。随着物价指数的上涨及动拆迁政策的调整，预计旧区改造成本还将进一步升高。
二是容积率过高。旧区改造成本过高，严重制约着改造的规模，影响着改造的质量，开发企业不得不采用提高容积率的办法来降低成本，致使改造后的新居住区高层林立，人口密度依然很大，超出了合理的城市容量，引发诸如城市环境质量下降、交通拥挤等城市问题。
三是适宜运迁的房源越来越少。经过多年旧区改造和消化空置房，全市适宜动迁的房源越来越少。加之去年实施了内外销商品房的并轨政策后，中心城区内建造低价位的动迁房已无可能，实物安置的途径日益狭窄。
2、新一轮旧区改造面临的现状
新一轮旧区改造，上海面临的形势更为严峻、任务更为繁重。据市房地局调查，截止2000年底，上海共有各类房屋建筑面积34935万平方米，其中居住用房面积21594万平方米，占62%；非居住用房13341万平方米，占38%。居住用房中，公寓面积205万平方米，花园住宅250万平方米，职工住宅18693万平方米，新式里弄431万平方米，旧里及旧里以下房屋2015万平方米。
值得注意的是，经调查统计，中心城区（包括浦东新区）尚有旧式里弄及旧里以下房屋面积1633.87万平方米。其中一级旧里527.
3、“一城九镇”建设将为上海带来巨大的开发空间。
（1）“一城九镇”的房地产开发量较为可观。目前设想的“一城九镇”风貌区每个城镇大约1—2平方公里，这其中以居住为主，配以必要的公共设施。如以1平方公里计算，纯居住地约占50%。总起来说，“一城九镇”共有8平方公里的住宅开发用地。
（2）环境品质高。“一城九镇”的重点风貌区借鉴各国城镇风貌，塑造具有不同城镇空间和建筑风味的精华地区，一般包括“一个广场、一个公共活动中心、一片住宅区”。各区县在组织编制总体规划和特色风貌时基本按照“一城九镇”规划国际征集方案进行，旨在通过征集国际设计方案的形式，借鉴国外先进的设计经验和各国城镇的风貌特点，建设特色化城镇，改变目前上海城镇“千镇一貌”的现状，做到既有小城镇宜人的尺度与空间，又有异国情调，其绿地率均在40%以上。尤其是随着上海轨道交通、高架道路、高速公路等立体交通的延伸，“一城九镇”不再被人们视为畏途。
（3）经济的可行性。每镇1平方公里按容积率0.6计，约有60万平方米的建筑量，即约50万平方米的居住建筑面积。以
4、搭桥的可行性研究。
解决旧区改造和“一城九镇”开发中主要问题的一个大胆设想是实施“搭桥”政策。将特大型城市发展中两个重大问题放到同一层面解决。
（1）“一城九镇”需要人口集聚，旧区改造需要人口疏解。
根据有关资料，目前，上海6340.50平方公里土地上，全市人口密度为每平方公里2084人。中心城区人口密度均高于每平方公里15000人，其中黄浦、静安、卢湾等区分别达到每平方公里53326人、46985人和44212人。而松江、青浦、南汇、奉贤、崇明等区县人口密度均在每平方公里1000人以下。中心城区人口的过分稠密，导致交通拥挤、居住环境质量下降，亟需疏散。相反，“一城九镇”的开发需要集聚人口，汇集人气。
（2）“一城九镇”土地级差低，旧区地块改造成本高。
按基准地价计算，根据1998年市物价局、市房地局发布上海市基准地价（适用外销宗地），全市土地分为十二个等级。中心城区改造地块一般分布在2-4级地段，而“一城九镇”土地均在7级以下，除十二级滩涂外，住宅用地基准地价如下表。
（单位：人民币元/平方米）
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土地级别 1
2 3 4 5 6
7 8 9 10 11
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毛地
1162 913 664
465.5 332 166
熟地 6225
4565 3320 2116.5
1160
1245
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